Американский рынок жилья всё сильнее смещается в пользу покупателей.
В июле14% сделок по покупке жилья в США сорвались после заключения контракта. Это максимальная доля с ноября 2023 года. Месяцем ранее показатель составлял 13,7%. Данные приводит Redfin на основе сезонно скорректированной статистики незавершённых сделок MLS.
Рост пока нельзя назвать резким: последние несколько лет доля отменённых сделок колебалась примерно в диапазоне 13–14%. Но направление показательно — покупатели всё чаще получают возможность передумать до завершения сделки.
Доля ожидаемых продаж жилья в США, которые не состоялись из-за расторжения контрактов. Июль 2026 года — 14%, максимум с ноября 2023 года. Источник: Redfin.
Почему покупатели отказываются от сделок
Главная проблема — стоимость жилья.
Цены остаются высокими, а ипотека по-прежнему обходится дорого. В июле средняя ставка по ипотеке выросла до6,54%, а медианная цена жилья достигла$407 730— максимума для июля за всю историю наблюдений Redfin. На этом фоне количество завершённых сделок снизилось до минимума почти за два года.
Для покупателя это означает меньше финансового пространства. Если после проверки объекта обнаруживаются проблемы, оценка оказывается ниже ожидаемой или продавец отказывается предоставлять скидку, у покупателя появляется всё меньше причин соглашаться на первоначальные условия.
И здесь возникает важный структурный фактор.
Продавцов намного больше, чем покупателей
В июле продавцов жилья в США было примернона 51,3% больше, чем покупателей.
При этом количество потенциальных покупателей упало примерно до967 тыс. — минимального уровня за всю историю соответствующей статистики Redfin. Продавцов насчитывалось около 1,46 млн.
Это принципиально меняет баланс сил.
Когда продавцов значительно больше, чем покупателей, у последних появляется возможность выбирать. Можно сравнивать несколько объектов, требовать скидку, просить продавца покрыть часть расходов или просто отказаться от сделки, если условия перестают устраивать.
Именно поэтому рост отменённых контрактов нельзя рассматривать отдельно от соотношения спроса и предложения.
Рынок постепенно становится рынком покупателя
Уже почти80% крупнейших американских рынков жильяотносятся к категории рынков покупателя. Особенно сильный перевес наблюдается в Майами, Нэшвилле и ряде городов Техаса.
В отдельных регионах ситуация ещё более выраженная.
Например, в июле в Хьюстоне продавцов было примерно на130% больше, чем покупателей. В Майами — на154%. Там покупатели имеют значительно больше возможностей для переговоров, чем несколько лет назад.
На этом фоне отмена сделки перестаёт быть исключительной ситуацией. Если покупатель видит другой объект по более привлекательной цене или понимает, что первоначальная покупка слишком сильно давит на бюджет, он может просто выйти из сделки.
Это пока не обвал рынка
При этом важно не переоценивать статистику.
Доля отменённых сделок в 14% действительно является максимальной с ноября 2023 года, но она находится лишь немного выше диапазона, в котором показатель держался последние годы. Кроме того, сделка, отменённая в конкретном месяце, могла быть заключена ранее.
Поэтому один показатель не говорит о том, что американский рынок жилья находится на грани обвала.
Гораздо важнее другое:сочетание дорогой ипотеки, высоких цен и слабого спроса постепенно меняет переговорную силу между продавцами и покупателями.
Что это значит для экономики США
Жильё имеет большое значение для американской экономики, поэтому продолжительное охлаждение рынка может отражаться не только на недвижимости.
Слабый спрос означает меньше сделок, меньше комиссий для риелторов, меньше активности в строительстве, ремонте и связанных с жильём услугах.
При этом снижение спроса не обязательно приводит к быстрому падению цен. Продавцы могут просто отказываться от продажи, если не готовы снижать цену. В результате рынок способен оставаться дорогим, но при этом становиться значительно менее активным.
Именно такая комбинация сейчас становится одной из ключевых особенностей американского рынка жилья.
Главный вывод
Американский рынок жилья всё заметнее переходит отрынка продавца к рынку покупателя.
14% сорвавшихся сделок — лишь один из сигналов. Гораздо важнее рекордно слабый спрос и почти полумиллионный перевес продавцов над покупателями.
Высокие ставки и цены заставляют покупателей быть осторожнее, а избыток предложения даёт им возможность ждать, торговаться и отказываться от невыгодных условий.
Если ипотечные ставки останутся высокими, давление на рынок жилья может продолжиться даже без резкого падения цен.
